兰州人,请珍惜你的首房首贷资格

毫无疑问，兰州楼市，刚需仍是主力。

大部分的买房人，置业的第一焦虑在都在于钱。尤其是年轻人，几乎每一个人都要面临“量力而为”的窘境，预算有限，又不想期望落空，买房时就会陷入选择困难。

这时身边的人也许会给出建议：买小户型，够得着且压力小，不用年纪轻轻就背上大额房贷，等以后有条件再换大房。

确实，低总价、低首付、低月供作基础保障，才能成全大多数刚需群体的置业梦想。

过去，兰州小户型是不愁卖的。因为市场上资金不足的人，比资金充裕的人要多上不少，而且兰州楼市的小户型产品，确实是少数。

拿早期兰州碧桂园推出的六十多平的小户型来说，确实卖得挺好，因为还绑定了学位。

对于刚需来说，小户型因为面积小，在整体价格上占优势，购入压力会小很多，装修和居住成本也都更低。

最重要的是，过去不限购，信贷环境没现在这么焦灼，换房的代价也是大多数人可接受的。

对那些投资客而言，小户型在租赁市场更加走俏，比大户型要抢手一些，加上前几年房价上涨，入手转出也有利可图。

这两年，兰州做小户型的项目多了起来。但小户型一定就是持续真香的存在吗？事实上未必。

据说，最近兰州推售小户型产品的几个项目，销售大多都不尽如人意。

数据显示，近几年，兰州楼市主力在售的产品依然是三房、四房的大户型。兰州刚需的购房门槛，也是奔着㎡+而去的。

从成交构成看，年-年，兰州每季度成交TOP3的项目基本以近郊刚需大盘为主。

年1-9月，兰州主城区90-㎡的面积段成交占据整体成交的63.4%，80㎡以下的成交占整体的1.61%；近郊这两个数据分别是70%和0.95%。

而从成交金额来看，主城万元为流速天花板，面积需求普遍在-㎡；近郊万元为流速天花板，面积需求在㎡左右；80万元以下的需求缩减，其中80-万元占比增幅最高。

整体而言，总体面积需求在提升，但90-㎡仍为主力。

这意味着，购房群体们在地段优、小户型和地段差、大户型之间，更多人选择了后者。大家更愿意付出“上山下乡”的代价，而选择住得大一点。

很明显，小户型的市场今时不同往日。尤其是首次置业，大家越来越意识到首房首贷的珍贵了。

一般出于自住需求买入小户型的话，必然要面临几年后换房的问题。如果是坚定的独身主义，那就另当别论。

对于普通家庭来说，结婚两房就足够了，一旦有了孩子，三房就成了标配。

成为换房一族后，首先要面临的是限购的门槛。

兰州限购政策执行非公开放松，主城核心区外地户口可购1套房，本地户口最多拥有2套房。

买房的名额对于大家来说是珍贵的，因为这涉及到资金的问题，二套房的首付比例上升了。

限购区内首付比例首套30%，二套没有房贷记录首付50%，有房贷记录60%。

这意味着，换房要拿出更多的真金白银来。

另一个就是信贷方面，二套房的贷款利率一直在向上突破，首套利率(5.25%→5.65%），二套利率（5.45%→5.8%），而且两道红线下，贷款难度也更大了。

4月起，贷款审批资质审查日趋严格，银行流水由月供1.5倍变为2倍，严查首付来源、判定收入，周期为1-2个月，放款的时间也延长了。

原因：银行贷款额度有限。

首房首贷是一个人一辈子可以获得的唯一一次能以如此低利率，如此长的年限，如此高资金利用率贷到大量资金的机会，用过之后就没有了。

从买入小户型，到完成换房的过程，这个过渡代价细算下来其实不小。

所以，名额有且仅有一次，钱更是来得不易，要珍惜。

而且，小房换大房，房价不变已经是最理想的结果了。这其中卖出买入的中介费、税费、8-10个月的交易周期、租房过渡、装修……各种费心费力，又徒增了一大堆成本。

如果是出于投资需求买入小户型的话，要么出租，要么转手。

小户型出租确实比大户型走俏，但对项目的质素要求也高，至少得为客源做好前期筛选，也不能盲目买。

转出的话，现在二手房贷款收紧，加上房住不炒的大方向，涨价显然有点难。

且不说小户型产品，本身短板明显，很容易高位站岗，找不到下一个接盘的人。

尽管大家都在强调麻雀虽小五脏俱全，但小户型因面积限制，常常存在为了保障卧室、客厅的采光，可能会牺牲卫生间、厨房的采光与通风，造成暗卫、暗厨的情况，使用起来会略显不适。

由于面积太小，设计难免存在功能分区不合理或者部分功能缺失的情况。比如没有预留洗衣机、冰柜的放置空间，没有阳台或阳台很小，甚至洗完衣服没地方晒。

同时，还要考虑到如果一个楼盘的小户型太多，势必居住的人口更多，分配到每个人身上的公共资源就会变少。

别的不说，单一个一梯多户，就能把很多人搞崩溃，居住的品质自然会降低。

而且，在学区概念快速弱化的当下，小户型的附加优势又被弱化了一层。

也许有人会觉得这个政策未必有那么快落实。此一时彼一时，看看现在政策落实的力度与速度，还有什么，是做不到的？

最近这段时间，大家都觉得市场信心不足，这种行情之下，流通率相对高的，还是品质好的改善型住房。

从长远来看，眼前可以轻松点上车的小户型未必是上佳选择，需要努力争取一下的房子或许更值得入手。

所以，我们才说，买房是个踮着脚尖的事情，不要浪费首房首贷的名额，能一步到位就尽量别想着步步为营。

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